Ovaj detaljan građevinski dnevnik prikazuje primjer procesa gradnje kuće u Hrvatskoj. Ovdje ce se u redovitim intervalima bilježiti napredak gradnje.
Vodit ćemo vas kroz svaki korak ovog projekta naših kupaca, jedne obitelji iz Njemačke: od prvog p
razregleda nekretnine, do sklapanja kupoprodajnog ugovora za vilu "ključ u ruke", preko gradevinske dozvole i "Rohbaua" te instalacije kucne tehnike, pa sve do finalnog uređenja interijera i završnih detalja u vrtu. Pridružite nam se kroz uspone i padove ovog uzbudljivog projekta i pogledajte kako od vizije postaje pravi dom u Hrvatskoj.
Naš građevinski par osigurao je jednu od devet građevinskih parcela od 817 četvornih metara u malom građevinskom području u Žminj u središnjoj Istri, na kojoj će preko vrhunskog hrvatskog investora izgraditi samostojeću vilu bez podruma po sistemu ključ u ruke. Početak igradnje kuće iz snova bio je 1. Juli 2024, a trebala bi biti gotova u Aprilu 2025. Predviđena je vila sa 187 četvornih metara stambene površine, veliki otvoreni dnevni boravak s kuhinjom, tri spavaće sobe s vlastitim kupaonicama, vanjska kuhinja, pergola, terasa za sunčanje i grijani bazen s protustrujnim sustavom. Dizalica topline, solarni sustav 12 KW, podno grijanje, video nadzor, pametna kuća, automatsko zalijevanje biljaka i još mnogo toga. nadopunjuje ponudu. Više o vili, kao i o njenom visokokvalitetnom uređenju s najboljom kvalitetom gradnje i materijala, saznat ćete u sljedećem građevinskom dnevniku.
Potpuni detalji o građevinskom projektu, investitoru i svima koji su uključeni u ovaj projekt, poput arhitekta, odvjetnika, grada itd. mogu se pronaći u ovom postu na blogu:
Ovdje je i kratki sažetak plana izgradnje i plaćanja, kao i dodatnih troškova kupovine za ovaj građevinski projekt:
graditelji biraju nekretninu i građevinski projekt
Sklapa se predugovor o kupnji nekretnine i ugovor o građenju
arhitekt prilagođava projektnu dokumentaciju/planove nekretnine
podnesi se zahtjev za građevinsku dozvolu i izdaje se
Nakon dobivanja građevinske dozvole: sklapanje kupoprodajnog ugovora sa svim detaljima
Početak gradnje
Plan plaćanja:
Naknada za kaparu /rezervaciju pri sklapanju predugovora iznosi cca 3,5% od kupoprodajne cijene (10% je uobičajeno u Hrvatskoj) - nakon toga slijedi usklađenje projektne dokumentacije i zahtjev za građevinsku dozvolu.
1. rata cca 16,5% kupoprodajne cijene (odgovara vrijednosti zemljista) nakon dobivanja građevinske dozvole - nakon te prve uplate kupci se odmah upisuju kao vlasnici zemljista u zemljišnim knjigama uključujući i građevinsku dozvolu.
2. rata cca 25% kupoprodajne cijene nakon DOVRŠENJA oplate kuće i bazena i izvedbe krova (u roku od cca 90 dana nakon sklapanja ugovora o gradnji)
3. rata cca 25% kupoprodajne cijene nakon postavljanja vanjske stolarije, izvođenja grubih elektroinstalacijskih radova na kući i bazenu, grubih radova na klimatizaciji, vodoinstalaterskih radova i podnih izolacijskih radova (cca 150 dana nakon sklapanja ugovora o gradnji). )
4. rata cca 17% kupoprodajne cijene nakon završetka unutarnjeg žbukanja zidova i stropova, postavljanja podnog grijanja, završetka estriha (glazure), završetka vanjske fasade (bez završnog sloja), završetka radova. unutarnja keramika (cca 210 dana nakon sklapanja ugovora o gradnji)
5. rata, sa time i konačna rata cca 13% od kupoprodajne cijene nakon završetka građevinskih radova na stambenoj zgradi, bazenu i okolnom prostoru, kao i njihovom opremanju sukladno građevinskoj dozvoli, ponudi i ugovoru o građenju po principu „ključ u ruke“ (cca. 300 dana nakon sklapanja ugovora o građenju) i ishođenje uporabne dozvole za nekretninu u roku od 9 mjeseci (ali obično 2 mjeseca nakon završetka) nakon što je nekretnina u potpunosti završena - dakle tek nakon završetka svih završnih radova i dobivanja uporabne dozvole
Dodatni troškovi kupnje za kupca:
3% posredničke provizije plus hrvatski PDV od 25% - ukupno 3,75% bruto od kupoprodajne cijene - čak i kao njemački posrednik moramo platiti PDV državi u kojoj se nalazi nekretnina - plaćanje nakon dobivanja građevinske dozvole i potpisanog kupoprodajnog ugovora
1% odvjetničkih troškova plus PDV - dakle 1,25% bruto od kupoprodajne cijene - kod osnivanja hrvatske tvrdke d.o.o. uključujući kompletno osnivanje 1,2% neto (1,5% bruto) - kod kupnje preko hrvastke tvrdke d.o.o. nema PDV-a od 25%. To znači da je kupoprodajna cijena samo 463.200 eura. Više informacija o tome u našem blogu "Kupnja nekretnine u Hrvatskoj - mali vodič"
max 500 EUR javnobilježničke naknade
0,00 EUR porez na promet nekretnina - budući da je komercijalni prodavatelj i PDV je već uključen u kupoprodajnu cijenu - ušteda od 17.370 EUR
Naš građevinski projekt - Villa Hestia
05.02.2024 - uspostavljanje kontakta
Naši kupci kontaktiraju 'Hrvatski biseri - najljepše nekretnine' i zamole ih da im pošalju ekspoze Ville Hestia s daljnjom dokumentacijom. Agencija za nekretnine, koja u Njemačkoj posluje više od 20 godina pod vodstvom direktorice Danijele Nedučić, specijalizirala se za prodaju odabranih nekretnina u Hrvatskoj i nudi odlučujuću prednost svojim klijentima iz njemackog jezicnog podrucja sa svojim hrvatskim jezikom i pravnim znanjem.
Iste večeri naši graditelji primaju e-poštom ekspoze sa točnom lokacijom, Google koordinatama i daljnjim informacijama.
08.02.2024. - telefonski poziv
Budući da su se nasi kupci zaljubili u vilu Hestiju, ali im se ne sviđa lokacija nekretnine između ostalih vila, razgovaraju s agenticom za nekretnine Danijelom Nedučić. U dužem telefonskom razgovoru razmatraju se ideje i želje kupca te se traže rješenja. Postavlja se pitanje hoće li investitor i ovu Villu Hestiju, za koju je već izdana građevinska dozvola, graditi na nekoj drugoj nekretnini.
Istog dana agentica kontaktira investitora i u roku od nekoliko sati dobiva nekoliko opcija za izgradnju kuće na drugim zemljistima.
09. 02.2024. - Planiranje putovanja u Hrvatsku
Ponuda investora se prevodi i dopunjava sa Google koordinatama kao i planovima lokacije i šalje našim graditeljima. Sat vremena nakon primitka maila stiže poruka da traže smještaj i da planiraju do 17. veljače. doci u Hrvatsku. Ubrzo nakon toga dolazi do dogovora o razgledu i odgovora se na daljnja pitanja graditelja o investitoru, građevinskoj tvrtki, mogućem osnivanju hrvatske tvrdke, kvaliteti gradnje itd. Više informacija o tome možete pronaći u ovom postu na blogu >
19.02.2024. - datum razgleda
Nakon što su naši kupci sigurno stigli u Hrvatsku i preživjeli duge prometne gužve neuobičajene za ovo doba godine (jer se činilo da je pola Nizozemske na putu na skijanje), termin za razgledavanje s agentom za nekretnine i investorom nekretnina se odvija. Nakon što su nekretnine u Žminju, kod Žminja i kod Kanfanara zajedno obiđene i pregledane, našim kupcima je odmah bilo jasno da će graditi u Žminju, jer su svi restorani, trgovine, ljekarne itd. udaljeni samo 900 metara, a imanje na rubu malog građevinskog područja imat će prekrasan pogled na zelenilo. Također su mogli razgledati dvije gotovo dovršene vile investora u Žminju i potpuno dovršeno imanje u blizini Kanfanara te se uvjeriti u izvrsnu kvalitetu gradnje.
Nakon što su uz kavu razmotreni detalji procesa, opreme i sl., agentica je kontaktirala odvjetnika Stefana Dokica iz Pule koji govori njemački jezik kako bi razgovarali o pojedinačnim pitanjima o konkretnom procesu i pripremi za prvi termin.
20.02.2024. - prvi susret s odvjetnikom
Kupci se sastaju s posrednikom kod odvjetnika Dokića u Puli kako bi razgovarali o mogućoj strukturi kupoprodajnog ugovora. G. Dokić potom razgovara o detaljima s investitorom, koji svu dogovorenu opremu, plan plaćanja itd. treba sažeti u ponudu, koja bi također trebala postati dio ugovora.
21.02.2024. - Ponuda investitora graditeljima/priprema termina sa odvjetnikom
Investitor priprema konkretnu ponudu sa opisom građevine i opreme te planom plaćanja i šalje odvjetniku a g. RA Dokić prijavljuje OIB (Hrvatski porezni broj, bez kojeg nije moguća kupnja). ) za oba kupca te ide u proces pripreme predugovora o prodaji. Investitor nudi graditeljima, nakon sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora i uplate prve rate, da odmah prenesu zemljiste, uključujući tada izdanu građevinsku dozvolu, na graditelje kao vlasnike, što se zatim unosi u primjerak predugovora od strane odvjetnik Dokić. Ovaj prijedlog investitora (što je vrlo rijetko za druge prodavače) samo je potvrdio dobar osjećaj i povjerenje u cijeli proces izgradnje koje smo već imali objavljeno u ovom drugom postu na blogu.
Gospodin odvjetnik Dokić sastavlja predugovor.
23.02.2024. - termin kod odvjetnika i potpisivanje predugovora
Primjerak predugovora bit će poslan svima uključenima e-poštom prije dogovora. Kupci, posrednik i investitor sastaju se kod odvjetnika i raspravljaju o svim točkama predugovora. Nakon što su sva pitanja razjašnjena, pristupa se potpisivanju predugovora. Pri tome je dogovoreno da graditelji plaćaju manju kaparu, a investitor prilagođava projekt odabranom zemljistu i za to podnosi zahtjev za građevinsku dozvolu. Čim je građevinska dozvola dostupna, graditelji se obvezuju sklopiti (glavni) kupoprodajni ugovor za zemljiste i ugovor o građenju s investitorom, pri čemu je pet rata plaćanja već definirano prema tijeku gradnje.
Odmah nakon pravnog dogovora, investitor se sastaje s arhitektom u Žminju kako bi na licu mjesta razgovarali o prilagodbi projektne dokumentacije odabranom zemljistu.
Vrlo uzbudljivo vrijeme za naše graditelje :) Ne kupuje se svaki dan kuća u Hrvatskoj. Zajednička kava nakon toga bila je bas odgovarajuca, prije nego što su krenuli u XXXL Lesninu (XXXLutz) u Puli. Tamo pronalaze svoju kuhinju iz snova, tako da investitor može odmah uključiti priključke u projektnu dokumentaciju. Dan poslije naši graditelji putuju nazad u Njemačku.
09.04. - 17.04.2024. - Prilagodba lokacije vile prema željama kupaca
Iako objekt treba samo "preslikati" s jednog zemljista na drugi, arhitekt ima još puno posla pri prilagodbi planova, statičkih proračuna i konstrukcijskih mjerenja zbog nešto većeg nagiba imanja. Završetak svih novih projektnih dokumenata očekuje se za 1-2 tjedna.
Graditelji unaprijed dobivaju novi plan lokacije s nacrtom vile i, ako je moguće, traže od arhitekta da vilu pomakne malo prema sjeveru i istoku kako bi se dobilo više prostora u zoni bazena i vrtu. Arhitekt pomiče lokaciju nekretnine unutar granica gradnje, ali mora malo prilagoditi tlocrt.
Investitor već počinje pripremati zemljiste i gradilište tako što će ga očistiti od prepreka i zelenila te izravnati.
22.05.2024. - Odgoda zbog hakerskog napada na Istarski vodovod
Na upit vlasnika zgrade o tijeku postupka izdavanja gradevinske dozvole, investitor je izvijestio da je Istarski vodovod doživio hakerski napad (od kojeg se, između ostalog, traži izjava/suglasnost za građevinsku dozvolu) te da je zaustavio rad na najmanje 20 dana. To je dovelo do kašnjenja u procesu (nitko od nas nije mogao shvatiti tko bi hakirao vodovod, ali zapravo je i tisak o tome izvještavao).
Međutim, ovo vrijeme će se iskoristiti za daljnju pripremu zemljista. Osim toga, osiguran je pristup, prostor za vozila, građevinski materijal i kontejnere, opskrba električnom energijom i vodom te pokretni sanitarni čvorovi za montere i radnike.
27.05.2024. - Ishod građevinske dozvole i izrada potpornih zidova
Investitor obavještava graditelje da su svi potrebni dokumenti sada dostupni i da je građevinska dozvola predana. Ona se očekuje za otprilike tri tjedna . U međuvremenu se već pripremaju potporni i rubni zidovi koji su sada pristupačniji prije izgradnje kuće. Priprema se temelj.
3.06.2024. - Nova snimka dronom - temelji i priprema podne ploče
10.06.2024. - Završetak šljunčanog sloja za temeljnu ploču
Dovršava se polaganje šljunčanog sloja za podnu ploču, a investitor je izvijestio da je bio kod građevinske uprave kako bi se ubrzao proces izgradnje, ali građevinska dozvola je još u tijeku. Budući da je bilo planirano da će građevinska dozvola biti dostupna u maju, ali je to odgođeno zbog hakerskog napada, naši građevinari su zabrinuti da se neće ispoštovati rokovi i da neće moći useliti na vrijeme. Budući da je na nekretnini već obavljeno toliko pripremnih radova, agentica za nekretnine je uvjerena da će sve biti završeno kako je planirano, a investitor je u današnjem telefonskom razgovoru najavio da se građevinska dozvola očekuje za 10-ak dana.
Investitor kupuje web kameru i zajedno s odvjetnikom Dokićem počinje pripremati ugovor o izgradnji.
25.06.2024. - Priprema ugovora o gradnji i kupoprodaji
Budući da se građevinska dozvola očekuje u sljedećih nekoliko dana, investitor ključne točke ugovora o gradnji za izgradnju kuće s dodatno definiranim planom plaćanja, opisom objekta, opremom, zahtjevima za izmjene od strane graditelja itd. predaje odvjetniku g. Dokić, koji je uključen u pripremu ugovora o izgradnji i kupoprodajnog ugovora za nekretninu. Gospodin Dokić je najavio da se onda ugovori mogu sklapati čim se za to stekne preduvjet - građevinska dozvola.
27.06.2024. - Telefonski poziv posrednika graditeljima
U međuvremenu, pitanja graditelja o daljnjem procesu, konstrukciji, posebice potpornog zida, kao i dodatnoj opremi koju su graditelji tražili, poput solarnic celija, vrtne kucice, proširenja terase, kamina, električnih radijatora za ručnike, itd. odgovorila je agentica za nekretnine u telefonskom razgovoru, te proslijedila investitoru da pripremi ponudu.
01.07.2024. - Izdana građevinska dozvola i početak gradnje
Investitor obavještava sve uključene da je morao osobno preuzeti građevinsku dozvolu, jer su kompletne hrvatske ustanove, komunalne službe i bolnice ponovno bile žrtve hakerskog napada, a građevinska dozvola nije mogla biti poslana mailom. Sastaje se s građevinskom tvrtkom na gradilištu istog jutra i gradnja počinje.
02.07.2024. - Odvjetnik Dokić šalje prve nacrte ugovora
Sada kada je građevinska dozvola izdana i ispunjeni uvjeti za sklapanje ugovora o kupoprodaji i građenju nekretnine, odvjetnik Dokić izrađuje prve nacrte ugovora i razjašnjava sva pitanja o mogućim odstupanjima u projektnoj dokumentaciji nakon prilagodbe planova projektnoj dokumentaciji. imovine i druge opreme, te im provjerava plan plaćanja.
03.07.2024. - prve video snimke s gradilišta
Agentica za nekretnine izrađuje prvi video gradilišta za graditelje. Postavljena je armatura, postavljeni su vodovi struje, vode i kanalizacije te je u tijeku izlijevanje potpornog zida.
04.07.2024. - Nacrt ugovora o kupoprodaji i izgradnji poslani su graditeljima
Preostala pitanja će odvjetnik Dokić razjasniti s nositeljem projekta, a nacrt kupoprodajnog ugovora i ugovora o građenju poslat će graditeljima e-mailom te će se također dogovoriti telefonski termin.
05.07.2024. - Graditelji potpisuju ugovore i izlivena je podna ploča
Nakon što odvjetnik Dokić odgovori na pitanja klijenata tijekom telefonskog razgovora, oba ugovora potpisuju kupci i šalju ih odvjetniku e-poštom. Zatim dogovara termin sa investitorau Puli za potpisivanje i ovjeru ugovora kod javnog bilježnika.
Podna ploča se već lijeva na gradilištu:
08.07.2024. - graditelji dobivaju pristupne podatke za web kameru
To znači da graditelji svaki dan imaju uvid u napredak na gradilištu i oduševljeni su koliko brzo sve napreduje.
09.07.2024. - investitor potpisuje ugovore i ovjerava ih kod javnog bilježnika
Investitor potpisuje dva ugovora, a RA Dokic ih ovjerava kod javnog bilježnika i šalje svim uključenim stranama. G. RA Dokic obavještava investitore da je prodaja sada službena i da sada mogu platiti kupoprodajnu cijenu za nekretninu investitoru (dakle prvu ratu prema ugovoru o plaćanju ). Građevinari odmah plaćaju dogovoreni iznos kupnje. Tek sada se i placa provizija agenta.
13.07.2024. - još jedan video s gradilišta
Napredak izgradnje u posljednjih nekoliko dana je impresivan. Prvi zidovi su već podignuti, potporni zidovi su gotovi, već se nadzire bazen, dnevni boravak i spavaća soba. Kao i kod cijele kuće, samo najbolji materijali korišteni su za zidove - ovdje Porotherm opeka od tržišnog lidera za glinene građevinske materijale Wienerberger, koja lako ispunjava visoke konstrukcijske zahtjeve zahvaljujući najboljim vrijednostima u pogledu statike, topline , zvučna i protupožarna zaštita. Ostale značajke uključuju energetsku učinkovitost i zdrav okolis . Građevinci su oduševljeni:
17.07.2024. - zemljiste se prenosi na graditelje nakon isplate kupoprodajne cijene
Nakon potvrde plaćanja kupoprodajne cijene od strane investitora, vlasništvo i pristup se (udio) prenose na graditelje u zemljišnim knjigama.
Radovi na gradilištu dobro napreduju. Mnogi zidovi već stoje - to pokazuju i snimke web kamere:
22.07.2024. - Koordinacija oko crijepa i naručivanje istih
Investitor obavještava graditelje da su općine u Istri odlučile imati pravo glasa u vanjskom uređenju kuća te postavljaju zahtjeve za boju crijepa. Umjesto antracit, sada se traži crijep u mediteranskoj boji, a izvođač radova šalje dva primjera boja graditeljima koji se odlučuju za jedan od njih.
25.07.2024. - napredovanje nove gradnje - svi su zidovi već podignuti
29.07.2024. - Snimka s web kamere
11.08.2024. - Moodboard našeg klijenta s gotovim dizajnom interijera
Naša draga klijentica dojmljivo je pokazala svoju strast prema dizajnu interijera i već je izradila kompletan mood board za dizajn interijera. Rezultat je prekrasna mješavina elegancije i modernosti koja će pretvoriti vilu u pravi dizajnerski objekt.
Nakon preseljenja u Hrvatsku, naša bi klijentica svoju strast prema dizajnu interijera mogla pretvoriti u profesionalnu karijeru. Naš se par raduje što će u septembru na licu mjesta pogledati gradiliste i izmjeriti sve za namještaj.
Tijekom posljednjeg posjeta Hrvatskoj naši su graditelji prve pločice pogledali kod trgovaca pločicama i sanitarnom opremom Feroterm i Keraterm , a zatim na njihovim stranicama pronašli daljnju inspiraciju. Prema opisu objekta uključene su pločice u formatima 60x60cm ili 60x120cm do cijene od 40 EUR/m². Kupaonsku opremu i namještaj možete odabrati iz cjelokupnog asortimana dva trgovca i također su uključeni u kupovnu cijenu. Konačna odluka i narudžba pločica i kupaonskog namještaja bit će potom u septembru, kako bi ih investitor mogao na vrijeme naručiti i potom postaviti.
12.08.2024. - zasluženi odmor za građevinsku tvrtku
Građevinska tvrtka nakon tako brzog i sjajnog posla od 12. kolovoza odlazi dva tjedna na zasluženi odmor.
NOVI UPDATE
28.08.2024 - novi Video-Update sa gradilista
Nakon samo tjedan dana odmora, gradevinci se već vraćaju punom parom. Tvrtka za izgradnju bazena također priprema vodove i priključke. Napredak izgradnje je velik.
Dnevni boravak je već prekrasan - naši kupci su oduševljeni! I mi također.
07.09.2024 - nasi graditelji su opet u Hrvatskoj...
....i prvi put uživo su na gradilistu da vide svoju kucu. Oduševljeni su i impresionirani kućom, imanjem i svime u vezi s njim. I svakim danom na gradilištu sve se više zaljubljuju u svoju novu kuću. Pred njima su obilazenja trgovina sa pločicama i sanitarijama, kao i namještaja, i sa time nekoliko uzbudljivih, ali i stresnih dana. Ali treba što prije sve odabrati za ugradnju.
17.09.2024 - novi Update sa gradilista ovaj put od nasih graditelja :)
Nakon dana punih kiše, vjetra i hladnoće (vrlo neuobičajeno za ovo doba godine i nakon tri mjeseca od preko 30 stupnjeva), ali i mokrih dana godišnjeg odmora, danas je napokon ponovno zasjalo sunce, i to za nase graditelje. Krov se već pokriva i gradnja jako dobro napreduju. U Fero-Termu su odabrane pločice i kupaonski namještaj, a naručen je i namještaj.
18.09.2024 - Viszualizacija kupatila preko Fero-Terma
U dogovoru između investitora i Fero-Terma, trgovina pločica i sanitarija u Rovinju i Puli, sve pločice i kupaonska galanterija po izboru naših graditelja uklopljena je u tlocrte vile te je nastala impresivna 3D vizualizacija. Čak i ako je ovdje bilo nekoliko manjih grešaka, poput umivaonika u dekoru geparda u WC-u za goste ;) ili pogresne armature (još se mijenja), svi stječemo prekrasan dojam budućih luksuznih kupaonica.
Hvala našim graditeljima i investitoru na poslanoj dokumentaciji!
20.09.2024 - "I ja sam mislila, da je kuća možda premala."
I kako bi bilo sa vlastitom vilom u prekrasnoj Istrie?
Ovu Villu Hestia, kao i četiri druge ekskluzivne vile, može za vas izgraditi isti investitor na nekoj od drugih nekretnina koje nudimo u Žminju, Kanfanaru ili u blizini Rovinja u Istri. Cijena je 579.000 eura kod parcele od 800-1000 m², nadoplata za veće parcele ili ovisno o lokaciji (bliže moru/pogled na more). Ako već posjedujete vlastitu građevinsku parcelu u Istri ili Kvarneru, mogu se i iste vile graditi na ovome. Više informacija o građevinskim projektima koji su već dostupni možete pronaći OVDJE > ili nas jednostavno upitajte.
Što kažete na Vilu Hestiju iz gornjeg clanka, ali s ravnim krovom? Villa Hera, koja ima gotovo isti tlocrt, gradit će se samo tri zemljista dalje od jeseni 2024. godine. Tri spavaće sobe, svaka sa svojom kupaonicom, plus ista oprema, poput toplinske pumpe, solarnog sustava, grijanog bazena, video nadzora, pametne kuće i još mnogo toga. 154 m² stambenog prostora i 698 m² zemljišta za 549.000 eura. Ovdje se također može odabrati cjelokupni dizajn interijera i fasade. Ponudu možete pronaći OVDJE >
Vaša Danijela
.
Comments